人民楼视丨长租公寓平台风险频出 资金监管或将提升行业门槛
编者按：
近日，长租公寓平台因资金链断裂、经营不善等出现倒闭破产的案例明显增加，使得住房租赁当事人权益受损，行业发展进入调整期。长租公寓平台为何接连“暴雷”?租客、房东如何维护自身合法权益?住房租赁市场如何实现健康有序发展?正值《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见，《人民楼视》通过走访行业一线、采访专家学者，探寻长租公寓乱象背后原因，为行业良性发展建言献策。
近期，杭州、上海、成都等多地的长租公寓企业再现“破产潮”，引发业内关注。
数据显示，今年上半年，有16家中小长租公寓企业相继倒闭。究其原因，多数跟采用“高进低出”“长收短付”等经营模式，导致经营不善或资金链断裂有关。
长租公寓频繁破产，暴露出部分企业对行业风险管理能力的缺失。专家表示，随着监管制度的不断完善，租赁企业不当使用租赁资金行为预计将会得到有效监管。未来，失去高杠杆加持的长租公寓行业准入水平也将随之提高，行业分化或将不断加剧。
“高进低出”“长收短付”下的资金扩张
与共享单车和网约车的“打法”类似，部分长租公寓企业通过资本投入，以期快速实现地区或行业的市场垄断地位，通过获得议价权来获取较高收益率。
家住北京市朝阳区的李伟(化名)向记者谈起他在2018年的租房经历。他表示，当时在中介推荐下使用了类似分期贷款的形式，一次性付了全年的房租。而在后来一次与房东的偶然交谈中他发现，中介与房东约定的是按照季度进行支付。
不难计算，利用租户与房东之间租金收-付的时间差对资金进行，中介有更多资金进行周转。
类似这样“长收短付”的经营方式在长租公寓行业屡见不鲜。近年来随着长租公寓领域兴起，部分长租公寓企业为了实现资金积累和规模的快速扩张，选择采取收-支时间差形成资金池，以期获得更多的经营资金。
不仅如此，企业搭配“高收低出”(即用高于区域市场的价格从房东处收集房源，用低于收房价格的租金将房屋便宜租给租客)经营，来实现房源快速的集纳和拓客。随着市场规模的不断扩大，企业利用时间差积累资金“雪球”也会越滚越大。
由此，仅通过“高进低出”“长收短付”的这一配套措施，部分长租公寓企业便形成一套围绕租户“租金”的经营模式，沉淀出海量“资金池”。这些资金通常会用于直接投入，或投资金融项目获得收益后实现再扩张。
此外，为了保证此类操作稳定性、降低资金风险，企业通常会引入“租金贷”产品，将风险进一步分散至千千万万个租客身上。换言之，用个人信用保证租金在合同期限之内的稳定。
对于这样的运营模式，西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登在接受采访时表示，长租公寓企业采用此类经营策略的目的是最大化自身利益，从商业运营角度具有一定合理性，但这同样对租赁市场的房屋运营效率以及对风险的应对能力要求较高。
长租公寓的杠杆“双刃剑”
从2010年至今，长租公寓市场已走过十个年头。2016—2018年，长租公寓经历爆发式增长，中介代理机构、各大房企开发商等相继发力，加入长租公寓市场的“抢滩大战”。
据不完全统计，截至2018年底，中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80个，分布的城市数量达到约50个，涉及1200余座集中式公寓和13.5万套分散式公寓。
但从2018年开始，长租公寓行业不时出现破产的消息，也让公众对此类经营模式产生质疑。
相较其他行业，今年房屋租赁市场受疫情冲击较大，出租率和租金均出现大幅下降。此前因“高进低出”“长收短付”等做法实现快速扩张的企业，也因此而加剧了财务压力。房屋“空置”降低了运营企业的租金沉淀规模、效率，拉长了资金链条，加大了的资金压力，让高度依赖资金杠杆和资金周转的部分长租公寓企业陷入经营困境。
乐居财经近日发布数据显示，从2017年到2020年8月，有达70家长租公寓企业破产。另据贝壳研究院数据显示，仅今年上半年，有16家中小长租公寓企业倒闭。其中，因经营不善或资金链断裂导致破产数量的企业达11家。
有专家则预计，一些中小机构现金流可能无法支撑到疫情结束，今年下半年仍存在较大的经营风险。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大向记者谈到，长租公寓企业暴雷的真正原因在于长租公寓企业与房东和租客信息不对称，租赁市场和租金监管的缺失。“长租公寓企业采取‘高进低出’和‘长收短付’的做法不具合理性，不可持续，是套利和金融风险极高的经营活动。”
中原地产首席分析师张大伟提醒道，当下租赁市场最大的问题是租赁企业的资金池跑路风险。在当前情境下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
租金监管或将提升行业门槛
作为推动房地产长效机制建设的重要环节，住房租赁市场的健康稳定发展同样是保障民生的重要一环。近日，住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见，此次政策对于近期长租公寓“爆雷”事件给予了关注。
专家认为，随着监管制度的不断落地，未来租赁企业的资金不当使用行为将会得到有效监管。同时，也要求企业提高自有资金投入水平降低资金杠杆，行业准入水平也将相应提高。
《意见稿》明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。此外，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。
况伟大表示，此次建立资金监管制度体现了强监管特征，由各地监管部门统一监管租金和押金，可有效解决和缓解当前租金和押金转移和跑路风险。
姜先登则认为，对于行业来讲，随着该向制度的逐步落地，该行业的财务杠杆水平将会降低，这样将加大企业自有资金投入水平，某种程度上提高了行业准入门槛。
张大伟向记者表示，短周期内，政策对于长租公寓乱象的治理空间仍有限，当务之急是尽快完善推进租赁市场的备案管理。“目前，租赁市场在备案方面几乎是空白的。若备案不做好，租赁企业差价形成的资金池没摸清楚，租赁市场的乱象也将会难以杜绝。”
(责编：王仁宏、初梓瑞)
