蛋壳公寓借疫情吃差价？

2月20日，蛋壳公寓业主在维权群里出示的“三选一”页面。

　　一场牵扯业主、租客、蛋壳公寓三方的维权潮在持续发酵。

　　近期，长租企业蛋壳公寓以疫情影响营业为由，一方面要求业主免租金，另一方面却对租客照常收租或仅减免部分租金，从中间赚取差价。此现象涉及北京、深圳、上海、杭州、南京、武汉等13个城市。

　　此前，中国城市报记者对此事件进行了一系列跟踪报道(报道详见中国城市报官微)。

　　2月20日，有业主在APP发现蛋壳公寓推出了面向业主的新方案：合同期满时返还一个月房租，分期返还一个月房租，或支持蛋壳半个月免租期，共三个选项。

　　“不同意，为什么没有‘并按原付款计划’这个选项?”一位业主在维权群里无奈地表示，“说到底，还是强制‘被免租’”。

　　部分业主已收到房租

　　也有人被要求“三选一”

　　蛋壳公寓是继青客公寓后，国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。当地时间1月17日，蛋壳公寓登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

　　然而好景不长，上市仅半个月后，蛋壳公寓便遭遇了维权风波。

　　“蛋壳在1月30日通知我要求减免一个月房租，说是受疫情影响，要暂停给我打款，谁知对租客并没减租，两面吃差价。”2月3日，一位来自蛋壳公寓的浙江杭州业主王强(化名)愤慨地说。

　　王强告诉记者，杭州的强制免租期为1个月，其他城市如武汉的房东则被通知要求减免3个月房租。

　　蛋壳公寓此举被指“一鱼两吃”，因此遭到业主和租客的双向密集投诉。

　　2月5日，蛋壳公寓相关人士在给记者的回复中称，业主未按合同规定日期收到房租的原因是：财务尚未上班。但工作人员仍在与业主协商争取30天不等的免租期，希望业主“体谅企业”。

　　但随后有业主仍被强制免租。2月17日，蛋壳公寓在公开信中向房东致歉，承认部分员工与房东沟通时存在问题，并表示绝不会趁疫情大发横财。

　　近期，业主和租客的集体维权有了初步进展，部分北京业主告诉记者已经收到了当月房款。但有一部分业主还在焦急等待，并收到了一份协商方案，要求“三选一”。

　　根据业主的截图，2月20日，蛋壳公寓针对房东给出了三种最新的协商方案：当前一个月租金算作房东在疫情期间的“爱心支持”，将在合同结束时返还;在合同剩余的租期内，分期返还这一个月房租;业主直接同意免半个月租金，可以在15日内马上收到付款。

　　蛋壳公寓还特意在上述三种方案中，用不同颜色标明了房东选择偏好，分别为51%、37%、12%，即“合同期满时返还一个月房租”最受欢迎。

　　对于最新解决方案，有业主在表示理解的同时也质疑蛋壳公寓“为何当初不早点协商”，现在从感情方面已不愿意“被迫献爱心”。

　　业主还在尝试解约

　　租客时刻担心被清租

　　“累觉不爱”是如今部分蛋壳公寓业主和租客的心声。

　　“感觉他们自己内部都乱套了。再过两天，蛋壳公寓就单方面违约。我不会‘三选一’，如果到期房款还不能支付，我就去收房。”一位业主在维权群表示，此前已多次和蛋壳公寓方面提出协商，但要么是联系不上客服，要么就是对方每次的答复不统一。

　　类似情况让业主们对蛋壳公寓的信任大减。和蛋壳公寓解约，成了不少业主们的诉求。

　　情急之下，也有业主选择用法律武器维护权益。

　　王强表示，自己已于2月2日向浙江省杭州市西湖区人民法院提出诉讼，并联合杭州的其他业主成立了业主委员会。

　　王强告诉记者，目前蛋壳公寓表示愿意支付当月房款，前提是撤销诉讼。但当王强进一步提出“解约”的要求时，对方并没有同意。

　　“蛋壳强制要求业主免租金，但我们的房子也是贷款买的，我们也要偿还房贷。我们现在对二房东失去信任，只想尽快解约。后面可以和租户直签。”一位来自北京昌平区的业主，也对记者表达了类似的无奈之情。

　　另一方面，由于合同规定的15天违约期临近，很多租客都担心被临时清租。

　　“现在最可怜的是租客。”一位深圳的蛋壳公寓租客表示，他的房东已经打电话通知他提前准备换房，15天后将收回房子。

　　“疫情期间换房子，风险太大了。”这位租客焦急地说。

　　多地约谈蛋壳公寓

　　深圳要求严查“租金贷”

　　疫情期间，蛋壳公寓维权风波持续发酵，已引起多地主管部门注意。记者了解到，目前浙江杭州、上海、北京、广东深圳等城市相关部门已陆续约谈蛋壳公寓。

　　2月13日，杭州市住保房管局公开发文表示，呼吁租赁各方当事人在公平、自愿、合法基础上，就租金减免进行协商，住房租赁企业与房东就租金减免协商未达成一致的，不得单方面停止支付房东租金。

　　2月18日，北京市住建委相关负责人在新闻发布会上也提到，住房租赁属于民生行业，关系千家万户，社会高度关切。因此鼓励住房租赁企业积极采取应对办法，改进经营模式，与房东和承租人友好协商，尽最大努力取得其理解和支持。

　　此外，近期一份深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的通知文件指出，蛋壳公寓存在“租金贷”情况，要求监管部门对蛋壳公寓等平台进行相关风险排查。

　　所谓“租金贷”，是指公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款。

　　据了解，“租金贷”曾是蛋壳公寓最大的现金流来源。

　　据其2019年披露的招股书显示，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。

　　这意味仅2019年前9个月，蛋壳公寓通过“租金贷”获取的租金预付款就已占租金收入的80%，这一比例在2017年、2018年高达90%、88%。

　　2019年，长租公寓“爆仓”数目再创新高。据不完全统计，2019年仅资金链断裂及跑路的长租公寓就有近45家。以去年7月的乐伽公寓为例，“高收低租”、自建“资金池”以及现金流问题导致其最终破产，引发多地租客维权。

　　2019年12月，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)等模式租赁企业的监管，规范“租赁贷”，实行租赁网签、租金纳入银行监管账户等;住房租金贷款金额在企业收入中占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

　　这意味着，蛋壳公寓高达80%的“租金贷”比例已严重超标。

　　租客：不知情被套路贷，

　　退租也要排队

　　一位长租公寓企业的CEO对记者透露，“租金贷”虽然风险较高，国家层面也加强了监管力度，但目前依然是“二房东”模式下长租公寓主要的现金流来源。而是否违规，主要是看在签署租赁协议时，租客是否已经知情。

　　根据蛋壳公寓相关人士对记者的回应，公司与租客一般会签署两份协议：一份租赁协议，一份贷款协议。但签署时都会要求工作人员与租客进行风险提示，并录制租客已知晓的视频。

　　但有一些租客向记者表示，自己是在不知情下签署了贷款协议，变相背上了银行贷款。

　　“签的时候被牵着鼻子走，蛋壳管家也说不明白，只是强调要租就必须签这个贷款协议。”一位武汉租户说。

　　还有一部分租户表示，自己虽已被提前告知，但实属“迫不得已”。

　　“月付租金只能选‘租金贷’，除非是季付或年付。但租客中很多是在读大学生或毕业生，财力有限，都选择月付。”一位广州租客对记者说。

　　因此，不少租客纷纷发起了退租申请，但页面多显示为“排队中”。据租客提供的一份《2020年2月退租挽留紧急方案》显示，非武汉城市当日申请退租名额仅有400个。

　　业内：资金链短缺与企业自身有关系

　　美国东部时间1月17日，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，发行价为13.5美元，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超过1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。不过，蛋壳公寓上市后随即破发，公司股价跌至13美元/股，较IPO首发价下跌3.7%;市值跌至23.87亿美元，跌幅达12.9%。

　　2月17日，蛋壳公寓发布“致广大房东的真心话”，表示春节后原本应该是长租公寓行业的旺季，但随着疫情的发展，今年这个旺季没有了。各地人员因疫情原因无法返城复工，蛋壳公寓在全国13个城市的很多小区都受到非常严格的管控，不让随意进出，无法正常开展租房业务。新的潜在租客同样不能出入，导致原本空置的房子更租不出去。

　　蛋壳公寓认为，疫情的影响远远超出了公司的想象，如果租客再发生大规模退租，将对公司造成非常大的打击。

　　长租公寓真的到了生死关头?接受记者采访的业内人士普遍认为，疫情到来，虽可能加重企业经营压力，但并没有致命影响。企业如果遇到资金链短缺等问题，更多是自身业务模式和运营能力出了问题。

　　在中国饭店协会公寓专业委员会执行秘书长赵然看来，长租公寓不像酒店，疫情对于酒店的影响是立竿见影的，但是对于长租公寓还是有所滞后，可能会再延迟15—30天左右才能显现出来。

　　同时赵然提到，由于大部分租客都是签长期租约，春节返乡都是在预期中。“这也是为什么说，春节期间通常是长租行业的传统淡季。”

　　2019年，长租公寓领域已出现多次“爆雷”事件。一方面业主清租，另一方面租客要求退租，此次蛋壳公寓事件是否会引发“挤兑现象”，进一步成为长租公寓“爆仓”的导火索?这已成为业内的普遍担忧。