租房合同期内自行搬出 违约在先须担赔偿责任

　　来源：沈阳日报-沈阳网

　　袁野绘

　　租房还在租期内，承租方就因自身原因自行搬出，提出要提前解除租赁合同。12月29日，记者从市法院获悉，法院认为承租方在未发生法定或约定的解除事由的情况下，提前要求解除合同，构成违约，不但要补交拖欠的房费，还要承担解除合同造成的守约方损失。

　　单方违约不租房了

　　2011年11月，沈阳某物业公司与某保险公司签订《房屋租赁合同》。2018年5月21日，某保险公司向沈阳某物业公司发函表示不再租赁案涉房屋，提前解除租赁合同，同意承担违约责任。

　　沈阳某物业公司回函表示不同意提前解除合同。但2018年8月，某保险公司自行搬离案涉房屋，向沈阳某物业公司交还钥匙并进行了公证。但沈阳某物业公司未接收钥匙，并向法院提起诉讼，要求赔偿房租损失和违约金。

　　诉讼中，双方对应否对装修改造费用鉴定存在争议，市法院于2019年6月11日向沈阳某物业公司释明不进行鉴定，沈阳某物业公司可处置案涉房屋。

　　解除合同时间存争议

　　双方在解除合同的时间上存在争议。某保险公司主张自己搬离时间为合同解除时间，之后就不需要付房租了，而物业公司则并不认同。

　　法院认为，在合同约定租赁期限尚未届满，也未发生法定或约定的解除事由的情况下，某保险公司提前要求解除合同，构成违约。保险公司应支付租金、物业费至合同权利义务终止之日。虽然保险公司于2018年5月21日已通知物业公司解除合同，但本案未发生法定或约定的合同解除事由，保险公司一方作为违约方不享有单方面的合同解除权，保险公司发出的解除合同通知不能产生合同解除的效力，也不能认定为本案合同解除的时间点。保险公司搬离案涉房屋时物业公司拒绝接收钥匙，双方未办理交接。在本案诉讼中双方对鉴定问题又存在争议，为避免损失继续扩大，法院于2019年6月11日向物业公司释明可正常处置案涉房屋，因此应以该日期作为双方合同权利义务终止之日。

　　赔偿3.5个月房屋租金

　　沈阳某物业公司主张保险公司赔偿其违约金及装修改造损失，实质上已表明案涉合同已无法继续履行。法院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的违约金金额不足以弥补物业公司的损失，应予以适当调整。因保险公司提前解除合同给物业公司带来可得利益的损失，且案涉房屋为大面积商业用房，鉴于沈阳市商业用房租赁市场闲置率较高的实际情况，物业公司继续出租存在相当程度的困难，故应当给予物业公司一定的寻租期，保险公司负担相应的费用。关于装修改造费用的问题，鉴于物业公司为履行合同而进行了实际的投入，保险公司应对该部分损失承担相应赔偿责任。法院依据物业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定保险公司支付物业公司3.5个月房屋租金作为赔偿。

　　法院判决某保险公司向沈阳某物业公司支付2018年8月22日至2019年6月11日租金、物业费8589047.75元，另赔偿3.5个月房屋租金1363749.29元。

　　法官说法

　　合同僵局时

　　裁判解除合同需审慎

　　市法院民二庭法官周濛说，违约方不享有单方解除合同的权利，但是在房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条对此问题作出回应，允许违约方在特定条件下通过起诉解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形;二是继续履行合同对违约方显失公平;三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。需要强调的是，违约方主张解除合同不能影响其违约责任的承担。

　　《民法典》第五百八十条也规定，在因法定情形不能实现合同目的的情况下，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。

　　需要提醒大家的是，合同严守原则是合同法的重要原则，不能被任意突破，故不应允许当事人通过主动违约方式任意解除合同。即使在合同陷入履行僵局等特定情形下允许违约方通过诉讼解除合同，法院对解除合同的裁判仍应审慎，根据诚实信用原则，在保障守约方利益的基础上尽力实现双方当事人的利益均衡。

　　沈阳日报、沈报全媒体记者

　　周贤忠通讯员周濛、勾雪峰、曹佳

　　[责任编辑：许莹莹]